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Private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken – wann, inwieweit und bei wem sind sie steuerpflichtig?

Berechnung der Zehnjahresfrist, Umfang der Besteuerung bei häuslichem Arbeitszimmer und: Kann die Kombination einer Veräußerung mit vorangehender Schenkung missbräuchlich sein?

Der BFH hat sich in drei aktuellen Urteilen zu den eingangs aufgeworfenen Fragen geäußert. Nachfolgend werden die Ergebnisse zusammengefasst:


1. Wann beginnt bzw. endet die Zehnjahresfrist bei sanierungsrechtlicher Genehmigung?

Im Streitfall wurde mit notariellem Vertrag vom 07.01.2003 von den Klägern eine Eigentumswohnung angeschafft und anschließend vermietet. Die Wohnung befand sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.

Mit notariellem Vertrag vom 27.12.2012 wurde sie wieder veräußert. Die für die Eigentumsumschreibung notwendige sanierungsrechtliche Genehmigung wurde von der zuständigen Gemeinde aber erst am 05.02.2013 erteilt und somit mehr als zehn Jahre nach der Anschaffung. Da die Veräußerung bis dahin schwebend unwirksam war, gingen die Kläger von einem nicht steuerbaren Veräußerungsgewinn aus.

Gemäß BFH-Urteil vom 25.03.2021 - IX R 10/20 sind nach ständiger Rechtsprechung die obligatorischen Verträge für den Anschaffungs- bzw. Veräußerungszeitpunkt maßgebend. Ausreichend ist, wenn die übereinstimmenden Willenserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Frist abgegeben werden und sich beide Parteien nicht mehr einseitig lösen können. Das Erfordernis einer baurechtlichen Genehmigung macht zwar das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft und das dingliche Verfügungsgeschäft schwebend unwirksam. Dies ändert jedoch nichts an der Bindungswirkung der Willenserklärungen der Vertragspartner, da sie von der Genehmigung eines Dritten abhängt, worauf sie grds. keinen Einfluss haben. Mit der Erteilung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft (rückwirkend) wirksam.

Im Ergebnis reicht damit ein beidseitig bindender Vertragsabschluss aus, um den Tatbestand der Veräußerung bzw. Anschaffung zu erfüllen. Eine noch fehlende „externe“ Genehmigung ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist grds. irrelevant.


2. Häusliches Arbeitszimmer vs. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Im Streitfall wurde eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung von einer Lehrerin innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert. Als Lehrerin machte die Verkäuferin zuvor jährlich den Steuerabzug für ein „häusliches Arbeitszimmer“ geltend. Sowohl das Finanzamt als auch das dem Verfahren beigetretene BMF sahen insoweit anteilig eine steuerpflichtige Veräußerung, soweit – flächenanteilig – der Veräußerungsgewinn auf das Arbeitszimmer entfiel. Eine ausschließliche Nutzung zu – von der Steuerpflicht ausgenommenen – eigenen Wohnzwecken sei insoweit nicht gegeben.

Der BFH hat nun mit Urteil vom 01.03.2021 - IX R 27/19 klargestellt, dass auch ein häusliches Arbeitszimmer in einer ansonsten ausschließlich eigenen Wohnzwecken dienenden Eigentumswohnung von der Besteuerung ausgenommen bleibt.

Der Begriff der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken sei weit gefasst. Eine zeitweise Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist dabei ausreichend, wenn die Wohnung in der übrigen Zeit als solche zur Verfügung steht. Dies gelte auch für ein häusliches Arbeitszimmer, denn auch dieses werde – zumindest zeitweise – auch zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Zumindest könne eine private Mitnutzung nicht überprüft und somit – dem Typusbegriff des häuslichen Arbeitszimmers entsprechend – auch nicht ausgeschlossen werden.

Das Kriterium „ausschließlich“ beziehe sich nur auf eine zeitliche, nicht jedoch auf die räumliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Das häusliche Arbeitszimmer wird daher wohl regelmäßig zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des Ausnahmetatbestands genutzt.


3. Gestaltungsmissbrauch durch Schenkung und anschließende Veräußerung eines Grundstücks?

Im Streitfall hatte die Mutter im Jahr 2012 ihren beiden Kindern je hälftig ein 2011 angeschafftes Grundstück geschenkt. Die Kinder haben dieses unmittelbar anschließend verkauft. Die Vertragsverhandlungen dazu hatte noch die Mutter geführt. Den Beschenkten werden nach der gesetzlichen Vorgabe Anschaffungskosten und -zeitpunkt des Schenkers zugerechnet. Da die Kinder den realisierten – innerhalb der Zehnjahresfrist erzielten steuerpflichtigen – Veräußerungsgewinn aufgrund ihrer persönlichen Besteuerungsmerkmale geringer versteuern mussten als die Mutter, ging das Finanzamt von einem „Gestaltungsmissbrauch“ i. S. d. § 42 AO aus und wollte daher den Gewinn der Schenkerin zurechnen.

Der BFH hat jedoch mit Urteil vom 23.04.2021 - IX R 8/20 bestätigt, dass vorliegend keine unangemessene rechtliche Gestaltung vorliegt. Nach der Gesetzesfiktion treten Beschenkte in Bezug auf die Anschaffung in die Fußstapfen des Schenkers. Dies wiederum sei eine spezielle Missbrauchsverhinderungsvorschrift, da somit bei Schenkungen die zur Steuerbarkeit erforderliche Anschaffung durch eine Schenkung nicht eliminiert werden kann. Eine solche spezielle Missbrauchsverhinderungsvorschrift geht allerdings der Generalnorm des § 42 AO vor.

Der (steuerpflichtige) Gewinn ist demnach den Kindern zuzurechnen. Ein Gestaltungsmissbrauch liegt nicht vor, da die Kinder auch nicht an die angebahnte Veräußerung gebunden waren, sondern – zumindest rechtlich – frei über das Grundstück verfügen konnten. Für den BFH war offensichtlich auch relevant, dass der erzielte Veräußerungserlös bei den Kindern verblieb, d. h. es war tatsächlich zu einer Vermögensübertragung gekommen.

Fazit

Grundstückseigentümer tun gut daran, bei geplanter Veräußerung genau zu prüfen, wann die Zehnjahresfrist, die über die Steuerbarkeit entscheidet, endet; insbesondere bei ausstehenden Genehmigungen etc. ist Vorsicht geboten.

Bei Nutzung als „häusliches Arbeitszimmer“ in untergeordneter Größenordnung darf nun beim Verkauf eines eigengenutzten Eigenheims wohl davon ausgegangen werden, dass insoweit keine anteilige Steuerbelastung droht. Ob im Einzelfall zur Steueroptimierung schon die nächste Generation in die Veräußerungsplanung einbezogen werden soll, ist nicht nur einkommensteuerlich, sondern auch schenkungsteuerlich zu beleuchten.

Autor

Tobias Steigenberger

Steuerberater

E-Mail:
tobias.steigenberger@falk-co.de


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